Terrenos passam por momento de forte valorização, mas fechar um bom negócio exige cautela

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A aquisição de um terreno para posterior construção da própria casa ou mesmo para futuros negócios requer alguns cuidados. Normalmente todos sonham em ter uma casa do seu jeito, com detalhes e aspectos que sempre idealizaram. Para isso, a construção, a partir do terreno, é a forma mais garantida.

Adquirir um terreno hoje pode ser também um bom investimento, tendo em vista o potencial de valorização e o aumento da urbanização.

Para garantir um bom negócio alguns cuidados são necessários. Para tanto vamos dividir essas dicas em duas etapas: A primeira referente à compra e em seguida sobre a documentação e preparação do projeto.

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Terreno em um loteamento ou normal no bairro preferido.

1- Verifique o histórico da empresa: O primeiro passo é verificar se a empresa responsável pelo loteamento tem um histórico de bons empreendimentos. Para isso, devem-se pedir referências de loteamentos anteriores e visitá-los.

2 – Conheça os detalhes do empreendimento: É necessário verificar se será um loteamento aberto ou fechado, quando os serviços essenciais estarão instalados e quem irá administrá-los.

3 – Visite o local: É preciso visitar o local para conhecer a infraestrutura das ruas, guias, iluminação e verificar se os lotes estão devidamente demarcados.

4 – É recomendável verificar informações junto aos órgãos ambientais e prestadores de serviços públicos de água e luz sobre a infraestrutura da região e do local propriamente dito em que está o terreno .

Definida a região, podemos pensar no preço e de acordo com as posses, fica definido o bairro.

  1. Documentação.

Todo terreno tem um documento de propriedade, e a posse do referido terreno consta nesse documento. A posse pode ser de fato e de direito. A posse de fato é a ocupação do imóvel, já a posse de direito é a titulação da área.

Para se adquirir um terreno devemos ter os dois tipos de documentação. Existem algumas situações que devem ser averiguadas previamente na hora dessa aquisição para evitar dores de cabeça.

Uma delas é se o imóvel não está em inventário. E se estiver, checar se existem menores na partilha. Saber como se relacionam os herdeiros e quantos são nessa divisão. Neste caso específico sugerimos o acompanhamento de um advogado.

Certifique-se também da regularidade do empreendimento: No Registro de Imóveis é possível conferir o registro do loteamento, as licenças e a aprovação do projeto.

O acompanhamento de um corretor de imóveis é sempre mais seguro para a garantia do procedimento nos casos mais comuns.

Existem várias formas de documentação dos terrenos e imóveis em geral. As duas mais comuns são a escritura simples e a escritura em condomínio. Neste segundo caso é importante ver se o condomínio define a localização da cota de cada condômino e conhecer também a convenção condominial.

2 – Outro passo é verificara a idoneidade da empresa vendedora: No Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) é possível levantar informações da empresa corretora.

3- Verifique quem financia o parcelamento e qual documentação é exigida: Loteamentos irregulares não se preocupam muito com o futuro de seus recebimentos. Por isso, antes de concluir o negócio, deve-se verificar esses dois itens.

4- Pagamento: Na hora de pagar, o consumidor deve dar a entrada ou sinal com cheque nominal à empresa, além de exigir um recibo de sinal e um contrato que descreva de forma detalhada o empreendimento.

Neste momento vem então a elaboração do projeto, a concretização do sonho tão desejado da casa própria.

Lembrete importante:

A cidade é dividida em zoneamentos, referentes ao uso e ocupação do solo, assim na hora de construir esse item deve ser consultado. Normalmente os profissionais da construção, como engenheiros, arquitetos e corretores conhecem. Por exemplo, um terreno em certo bairro dependendo do seu zoneamento a área construída tem certo limite de acordo com tamanho total do terreno. Para ultrapassar essa medida padrão deve ser feita um pedido junto à prefeitura e o pagamento de uma taxa.

 Após definido o terreno devemos tratar do seu projeto, o ideal é que um engenheiro civil ou arquiteto estejam orientando desde a compra, pois a localização é gerida por leis municipais, que muitas vezes são restringentes. Por exemplo no caso de comércio, dependendo do motivo e do ramo pode até ser proibido de ser executado naquele local.

O projeto é composto geralmente de itens específicos como:

  1. Arquitetônico – Uma descrição gráfica e descritiva dos parâmetros e dimensões do imóvel a ser construído.
  2. Estrutural – São as definições da estrutura, que se divide em fundação e a estrutura propriamente dita. A fundação é definida em conformidade com o solo.
  3. Elétrico – Define a rede e os circuitos internos, que deve ser sempre feito por um profissional habilitado. O dimensionamento da parte elétrica tem de estar diretamente ligado à economia. E, geralmente a diferença de preços, caso haja um custo maior na implantação, é recuperada no primeiro ano de uso. Hoje, junto ao projeto elétrico devem ser previstas, mesmo que não sejam utilizados de imediato, os circuitos de segurança, informática, aquecimento, telefonia, antena de TV, entre outros.
  4. Hidro sanitário – Este é também é um aspecto de suma importância, principalmente em estâncias hidrominerais, onde a água calcaria ou outros minerais podem trazer danos aos equipamentos. O destino da água servida e do esgoto deve também ser projetado, além de ser analisada a parte permeável do terreno, que tem de estar demonstrada no projeto arquitetônico.
  5. Acessibilidade – Este item, recentemente incluído no rol dos projetos, pode tornar-se um impeditivo para o financiamento desse imóvel, numa futura negociação.
  6. Acústico – Este em caso de locais com uso de som e acesso ao público.
  7. Meio Ambiente – Na maioria das obras tem se exigido por questões de terreno ou zoneamento.

A partir desses passos deve-se agora aprovar o projeto nos órgãos competentes. O profissional escolhido deve estipular prazos para que possa ser ajustado ao Cronograma Físico Financeiro. Este por sua vez pode nortear, de acordo com a disponibilidade, as etapas dos eventos construtivos.

Até este momento você estará em contato com profissionais do ramo da engenharia e da arquitetura. A partir dessa etapa começa uma das etapas mais difíceis em uma construção, a execução da obra. Neste momento você também deve procurar um profissional das áreas anteriormente citadas. Até porque existem duas ARTs, Anotação de Responsabilidade Técnica, às quais correspondem os projetos e o acompanhamento da obra.

Os projetos citados em sua descrição, em algumas situações, exigem um responsável técnico em particular. Neste caso, o melhor é especialista em projetos estruturais pela economia que poderá oferecer.

Um detalhe importante é a escrituração da obra, ou seja, se for aberta uma inscrição da obra e acompanhado item por item, os tributos serão recolhidos pelo real valor, não ficando sujeito a tabelas de composição, que na maioria das vezes prejudica o proprietário.

Reformas ou melhorias

Existem obras que se referem a reformas e melhorias no imóvel. Nestas, o proprietário fica muito mais exposto, com possibilidades de erros e tendo de pagar para consertar o que foi feito errado.

Essas situações serão abordadas no próximo número, mostrando os vícios e oportunidades de um bom resultado, desde captação da mão de obra e as dificuldades na contratação.

 Aroldo Figueiró/com agências