Quando o governo autorizou a portabilidade do crédito imobiliário a qualquer pessoa que tivesse uma casa ou apartamento financiados, os empresários da construção civil comemoraram a boa notícia para o setor. Mas bastaram alguns meses naquele ano de 2014 para perceberem que a medida foi em vão, já que não fazia sentido o consumidor trocar de instituição financeira quando as taxas de juros subiam em todos os bancos.

Foi preciso esperar quatro anos para que a opção pela portabilidade,finalmente, passasse a valer a pena para os mutuários. Hoje, após sucessivas quedas na Selic, aqueles que assinaram o contrato nos anos de 2015 e 2016 conseguem encontrar um custo da dívida mais barato, com taxas menores se comparadas aos juros aplicados naquela época. “O cenário atual é perfeito para o consumidor tentar renegociar as condições de crédito com o próprio banco, ou mesmo partir para a portabilidade”, afirma a advogada Daniele Akamine, pós-graduada em Economia da Construção e sócia da consultoria Akamines Negócios Imobiliários.

Para demonstrar a vantagem de o mutuário deixar a preguiça de lado e pedir ao gerente do banco uma revisão de seu financiamento, Daniele elaborou um estudo que compara o saldo devedor nas situações quando ocorre ou não esse tipo de renegociação.

A primeira simulação mostra o impacto da redução de 0,5 ponto percentual no custo efetivo total de um crédito de R$ 191 mil, concedido em 2016, num prazo de 30 anos pelo sistema SAC. Quem negociou uma condição melhor para financiar seu imóvel lá atrás conseguiu economizar, nesses dois anos, R$13.216 – figuras 1 e 2.

 

1.CONTRATO ASSINADO EM 2016

2.SE A REDUÇÃO DE 0,5 % FOSSE APLICADA DESDE O INÍCIO DO CONTRATO, EM 2016
Compra e Venda R$270.000 Compra e Venda  R$ 270.000
Financiamento Inicial R$ 191.850 Financiamento Inicial  R$191.850
Idade 38 Idade 38
Prazo 360 meses Prazo 360 meses
Sistema SAC Sistema SAC
Taxa de juros em 2016 10,3 Taxa de juros em 2016 9,8
Prestação Inicial R$ 2.184 Prestação Inicial  R$2.110
Valor total R$ 514.260 Valor total  R$ 501.044

Já se o desconto de 0,5% só for obtido agora, o cliente deixará de pagar R$ 73.963 até o final do contrato, além de ter o valor da prestação reduzida de R$ 2.100 para R$ 1.800 (figura 3). Para esse cálculo, foi considerado que o mutuário permaneceu na mesma instituição onde tomou o crédito e que a dívida vinha sendo amortizada desde 2016, com o pagamento das parcelas mensais. Fazendo a conta: economia vinda pela redução do custo da dívida com a nova taxa (514.260 – 413.197) – amortizações feitas em dois anos (191.850 – 164.750) = 73.963.

3.CONSIDERANDO A REDUÇÃO DE 0,5% EM 2018, APÓS DOIS ANOS DE AMORTIZAÕES
Compra e Venda  R$270.000
Financiamento (após 2 anos de amortizações)  R$164.750
Idade 38
Prazo (passados dois anos) 336 meses
Sistema SAC
Nova taxa de juros em 2018 9,8
Prestação Inicial  R$ 1.852
Valor total  R$ 413.197

No próximo cenário (figuras 4. e 5.), o estudo da Akamines compara o que aconteceria se esse mesmo cliente, que conseguiu agora uma redução de 0,5% na taxa de juros, não tivesse interesse em diminuir o valor das suas prestações (R$ 1.852/mês), preferindo continuar pagando uma parcela em torno de R$ 2.100/mês para quitar o saldo mais cedo. A redução do prazo da dívida geraria uma economia de R$ 103.906 para o seu bolso (413.197 – 309.291 = 103.906).

CLIENTE QUE CONSEGUIU REDUÇÃO DE 0,5% NA TAXA, APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO

 

4.DIMINUINDO O VALOR DA PRESTAÇÃO 5.DIMINUINDO O PRAZO DO FINANCIAMENTO
Compra e Venda  R$270.000  R$   270.000
Financiamento Inicial  R$ 164.750  R$   164.750
Idade 38 38
Prazo 336 meses 200 meses
Sistema SAC SAC
Taxa de juros 9,8 9,8
Prestação Inicial R$ 1.852  R$2.185
Valor total R$ 413.197  R$ 309.291

A última simulação trata da portabilidade e mostra a economia de um mutuário que vinha pagando uma taxa de juros até hoje de 10,3% a.a. Ao decidir mudar de banco, migrando seu financiamento para uma instituição que oferece 8,98% a.a, ele deixará de gastar R$ 91.435 com o financiamento do seu imóvel. Fazendo as contas: 514.260 (custo da dívida com taxa de 10,3% 395.725 (novo custo da dívida, com taxa de 8,98% 27.100 (amortização feita em dois anos= 91.435.

6. SEM  PORTABILIDADE 7. COM  PORTABILIDADE
 

 

 

CONTRATO ASSINADO EM 2016, COM TAXA DE 10,3% a.a., APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO.

 

CONTRATO ASSINADO EM 2016, APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO, MAS AGORA COM TAXA DE 8,98% CONQUISTADA APÓS APORTABILIDADE.

 

Compra e Venda R$ 270.000,00 R$ 270.000,00
Financiamento R$ 191.850 (empréstimo original) R$ 164.750 (valor do empréstimo após 2 anos de amortização)
Idade 38 38
Prazo 360 336
Sistema SAC SAC
Taxa de juros 10,3% 8,98%
Prestação mensal  

R$ 2.184

R$  1.748,70 (novo valor da prestação)
Valor total da dívida ao final do contrato R$ 514.260 R$ 395.725
Custo do Cartório não se aplica + R$ 2.000*
Tarifa do novo banco para analisar a documentação não se aplica

 

+ R$ 3.000*

 

(*) Valores aproximados, pois variam de banco para banco, para realizar a portabilidade.