Com queda de 19,17% em relação a novembro, as vendas de dezembro derrubaram as projeções de que o mercado de imóveis usados fecharia 2017 no azul no Estado de São Paulo. O saldo acumulado ficou negativo em 10,59%, segundo os resultados consolidados das pesquisas feitas mensalmente em 37 cidades pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP). Em 2016, as imobiliárias haviam registrado saldo positivo de 21,43%.

O mercado de locação residencial também registrou queda no volume de imóveis alugados em dezembro no Estado, de 1,95% em comparação com novembro. Mesmo assim, o saldo acumulado em 2017 ficou positivo em 14%. Em 2016, chegou a 19,75%.

As vendas de imóveis usados caíram em dezembro, comparado a novembro, nas quatro regiões que compõem a pesquisa CreciSP: na Capital (- 10,43%), no Interior (- 11,39%), no Litoral (- 38,03%) e nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (- 3,33%). No mercado de locação residencial, houve aumento do número de imóveis alugados na Capital (+ 0,68%) e no Interior (+ 7,57%) e queda no Litoral (- 26,13%) e na região do ABCD mais Guarulhos e Osasco (- 26,55%).

O Índice Crecisp, que mostra o comportamento dos aluguéis novos e dos preços de imóveis nas 37 cidades em que a pesquisa é feita, registrou alta de 5,4% em dezembro comparado a novembro. No ano, o índice ficou positivo em 1,23%, mas abaixo da inflação oficial (IPCA), de 2,95%. Repetiu-se o que aconteceu em 2016, quando o Índice CRECISP acumulou alta de 4,26% e o IPCA fechou em 6,29%.

O presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, atribuiu a queda das vendas de imóveis usados em dezembro, o pior resultado de todo o ano passado, a um conjunto de fatores. “Além das despesas extras de final de ano que comprometeram os orçamentos das famílias com presentes, festas, viagens e férias, o desemprego e o medo de perder o emprego impedem ou travam a decisão de compra da casa própria”, afirma. Foi um final de ano em que as incertezas sobre o futuro pesaram nas decisões.

Segundo Viana Neto, “quem tinha recursos para comprar à vista ou com pagamento parcelado pelos proprietários deve ter se acautelado diante das incertezas que ainda marcam a Economia, e quem não tinha e dependia de financiamento viu as portas dos bancos se fecharem”.

O presidente do CRECISP afirma que as expectativas para o mercado de imóveis usados neste ano dependem, também, de muitos fatores, como a melhora do emprego, dos salários e, sobretudo, do comportamento dos bancos. Viana Neto diz esperar que discursos de banqueiros que admitem ter chegado a hora de os bancos brasileiros aprenderem a conviver com juros menores não fiquem só nas palavras.

“Chegamos neste mês de fevereiro ao menor juro básico da História, de 6,75% ao ano, com a redução da taxa Selic feita pelo Banco Central no dia 7 último, e agora se espera que os bancos deem efetiva contribuição para a ampliação dos empréstimos com redução em suas taxas de juros, ampliação dos prazos de pagamento e redução do valor de entrada”, afirma o presidente do CRECISP.

Da parte do governo, acrescenta Viana Neto, se espera “a liberação também para o crédito habitacional de recursos retidos no compulsório dos bancos, já anunciada pelo BC, e efetiva ampliação dos recursos para os financiamentos subsidiados, como os da Minha Casa, Minha Vida, além de pressionar os bancos para que cumpram seu papel de agentes de desenvolvimento econômico”.

Mais vendidos e alugados

A pesquisa CRECISP de dezembro confirmou 2017 como o ano dos imóveis de até R$ 300 mil como os usados mais vendidos no Estado de São Paulo e do aluguel de até R$ 1.000,00 mensais como o dominante nas novas locações contratadas nas imobiliárias. Nas vendas, a exceção aos imóveis de até R$ 300 mil foi o mês de junho, quando as unidades vendidas nesse valor somaram 48,79% do total (ver quadro abaixo).

O presidente do Creci paulista destaca esses números como indicativos de opções de negócios a investidores. “São sinalizadores que apontam para imóveis que têm maior demanda e, portanto, maior liquidez tanto para a venda quanto para a locação nos dois mercados considerando o universo da pesquisa”, afirma Viana Neto. Ele acredita que esses valores médios preferenciais de venda e locação devem se manter este ano, “já que não há elementos que indiquem reversão significativa da marcha lenta em que caminha a Economia”.

Na pesquisa de dezembro, feita com 982 imobiliárias de 37 cidades do Estado, os imóveis usados de até R$ 300 mil representaram 52,14% das unidades vendidas, das quais 58,37% eram apartamentos e 41,63%, casas. Por faixa de preço de metro quadrado, os valores de até R$ 4.000,00 somaram 54,24% do total.

No mercado de locação, 55,66% dos imóveis alugados em dezembro vão custar aos inquilinos aluguéis mensais de até R$ 1.000,00. As imobiliárias pesquisadas pelo CreciSP alugaram 55,2% do total em casas e 44,8% em apartamentos.

Venda à vista predomina

A maioria dos imóveis usados foi vendida à vista em dezembro (57,59%), segundo a pesquisa CRECISP, ficando os financiamentos com 33,47% dos contratos. Houve ainda 8,56% de vendas feitas com pagamento parcelado pelos donos dos imóveis e 0,39% por meio de carta de crédito de consórcios.

As imobiliárias que o CRECISP consultou registraram aumento dos descontos médios oferecidos pelos donos dos imóveis sobre os preços originais de venda. Em imóveis situados em bairros de regiões centrais das cidades, o desconto aumentou 23,38% ao passar de 8,34% em novembro para 10,29% em dezembro. Nos bairros de áreas nobres, o aumento foi de 9,62% com o desconto médio crescendo de 7,9% para 8,66%. Nos bairros de periferia, o desconto médio passou de 9,27% em novembro para 9,39% em dezembro, alta de 0,22%.

Descontos caem na locação

A pesquisa CreciSP com 982 imobiliárias de 37 cidades apontou redução dos descontos concedidos sobre os aluguéis inicialmente anunciados em dezembro. Nos bairros de periferia, o desconto médio ficou em 9,54%, ou 26,05% abaixo dos 12,9% registrados em novembro. Nos bairros de áreas centrais, a queda foi de 19,92%, com o desconto médio baixando de 13,1% para 10,49%. E nos bairros de áreas nobres, o desconto médio que foi de 12,65% em novembro baixou para 11,67% em dezembro, redução de 7,75%.

Os novos inquilinos apresentaram como garantia de pagamento em caso de inadimplência o fiador pessoa física, presente em 53,63% dos contratos. As outras modalidades de fiança foram o depósito de valor equivalente a três meses do aluguel (20,68%), o seguro de fiança (12,35%) e a locação sem garantia (1,04%).

As imobiliárias pesquisadas pelo CRECISP receberam em dezembro casas e apartamentos de inquilinos que desistiram de continuar alugando-os por motivos financeiros (46%) ou outras razões (54%). Esse número é equivalente a 86,95% do total de imóveis alugados no mês.

Segundo a pesquisa do Conselho, 71,74% dos novos contratos de aluguel são de imóveis localizados em bairros de regiões centrais das 37 cidades pesquisadas. Outros 20,68% referem-se a imóveis situados em bairros de periferia e 7,58%, em bairros nobres.

A pesquisa CRECISP foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo. São elas: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.

Venda de imóveis usados – Locação residencial

Estado de São Paulo – 2017

Venda Aluguel

Mês Até R$ 300 mil (%) Até R$ 1.000,00

Janeiro – 59,67% – 55,93%
Fevereiro – 67,78% – 54,19%
Março – 54,69% – 52,32%
Abril – 56,96% – 55,98%
Maio – 56,29% – 52,42%
Junho – 48,79% – 55,01%
Julho – 62,83% – 54,90%
Agosto – 56,23% – 54,98%
Setembro – 61,10% – 56,75%
Outubro – 58,40% – 54,06%
Novembro – 53,48% – 56,99%
Dezembro – 52,14% – 55,66%

Fonte: CreciSP/Assessoria